Изменения в законе о налоге на продажу жилья
В январе 2016 года, после одобрения Советом Федерации и подписи президента страны, вступит в силу новый закон о налоге на продажу квартир. Теперь, не уплачивая налог на доходы физических лиц (НДФЛ), выставлять недвижимое имущество на продажу можно будет только по истечении пятилетнего владения. Напомним, что сегодня этот срок составляет три года. Новый закон на продажу недвижимости принимался для борьбы со спекулятивными сделками, но коснется каждого индивидуального владельца имущества. Кроме того, новый закон о налоге на продажу жилья значительно сокращает льготы продавцов жилой недвижимости.
КТО ПОСТРАДАЕТ БОЛЬШЕ?
О том, как сделать налоги со сделок на куплю-продажу недвижимости более «собираемыми», правительство России думает уже не первый год. И вот, наконец, выбран законопроект, предложенный депутатом Госдумы РФ А.Макаровым.
Этот документ, по замыслу автора, должен свести на нет возможность всяческих спекуляций при покупке недвижимости с целью дальнейшей перепродажи для извлечения прибыли. Другими словами, новый закон на продажу жилья прямо направлен против тех, кого мы называем инвесторами. Хотя эксперты на рынке недвижимости уверяют, что число таких операций сегодня не очень велико. По данным за 2013 год, инвестиционные сделки на первичном рынке Петербурга составляли не более 5-10% от общего объема продаж. Гораздо выгоднее вкладывать деньги в строящееся жилье Санкт-Петербурга, продать через несколько лет готовую квартиру и получить не менее 40% прибыли. В этом году ожидается рост объема продаж на 500 тыс. кв. м, то есть инвестиционные сделки на рынке недвижимости СПб достигнут числа 13-15 тысяч. Такой объем ожидается в спекулятивном сегменте Петербурга. В то же время, новый налог на продажу жилья больно ударит по тем, кто продает, в силу различных обстоятельств, квартиры с небольшим сроком владения.
Кроме того новый закон о налоге на продажу квартир предусматривает способ (хотя и не слишком эффективный) дифференциации спекулятивных и неспекулятивных сделок. Согласно внесенных депутатами Госдумы поправок в Налоговый кодекс, налог на выручку от продажи квартиры не будет применяться в трех случаях:
- передача имущества по договору дарения;
- передача приватизированной квартиры по наследству;
- получение жилья по договору пожизненного содержания с иждивением.
Однако такие налоговые льготы действительны только для граждан, владевших имуществом более трех лет.
Заметим, что у покупателей, которые приобрели недвижимое имущество за собственные средства, положение еще хуже: освобождение от налога на продажу квартиры их ожидает не через три года, а через пять лет.
ЗАЩИТА ОТ СПЕКУЛЯТИВНЫХ СХЕМ
Поговорим немного о существующих сегодня не совсем легитимных механизмах ухода от оплаты налогов. На данный момент освобождение от уплаты НДФЛ предоставлено двум категориям продавцов жилья, владеющих недвижимостью менее 3-х лет:
- получившим доходы от продажи недвижимого имущества ниже или равные затратам на его приобретение;
- совершившим сделку на сумму менее 1 млн. рублей.
Вполне понятно, что стоимость недвижимости в Петербурге в заключаемом договоре занижают либо до 1 млн руб., либо до стоимости предыдущей купли-продажи объекта. В настоящее время по такой схеме занижения цены заключается более половины сделок, в которых фигурирует жилье с коротким сроком владения.
Новый закон о налоге на продажу квартир не содержит возможности вычета в 1 млн. рублей. Хотя петербургский рынок жилья не слишком на это отреагирует, поскольку в Санкт-Петербурге более популярен второй механизм ухода от НДФЛ. Отметим также, что если стоимость объекта купли-продажи в договоре будет явно занижена, налог на продажу квартиры придется заплатить – с суммы, составляющей не менее 70% кадастровой стоимости недвижимого имущества.
ЗАРАБОТАЕТ ЛИ НОВАЯ СХЕМА?
Таким образом, схемой с использованием вычета в 1 млн. руб. уже воспользоваться стало невозможно. Занижать доходы до уровня расходов стало также затруднительно – ужесточен контроль. Но насколько будет действенна предложенная схема?
При ближайшем рассмотрении оказывается, что в сегодняшней ситуации она практически бесполезна. Во всяком случае, так на нее отреагировал петербургский рынок жилья. Все дело в том, что сегодняшняя кадастровая стоимость квартир в Петербурге (по оценке Госреестра) намного ниже рыночных цен. Для жилья брежневского и хрущевского периода разница между этими значениями достигает 15-20%, для недвижимости в старом фонде центральных районов Санкт-Петербурга – еще больше. Такая необъективность возникла из-за того, что во время оценки 2012 года не были учтены наделы под домами. В результате, кадастровая стоимость квартиры в центре СПб оказалась меньше, чем кадастровая стоимость квартиры на окраине СПб.
Значит, даже занизив в договоре стоимость недвижимости в СПб, участники сделки ничем не рискуют: 70 % цены имущества по кадастру сравнимы с 50-60% стоимости объекта на рынке недвижимости, что оставляет лазейку для утайки доходов. Правда, правительство города обещает максимально уравнять кадастровую и рыночную цены во второй половине 2015 года, после проведения переоценки недвижимости в Санкт-Петербурге. Однако эксперты рынка недвижимости не очень верят в то, что прозрачность сделок повысится. Они не сомневаются, что люди будут искать новые нелегальные схемы продаж недвижимости для уклонения от уплаты налогов.
Не следует забывать, что поправки в Налоговый кодекс РФ распространяются только на сделки, заключенные после 1 января 2016 года. Для всех договоров, заключенных до этой даты, действителен ныне действующий налог на продажу квартир.